Checkliste für den Hauskauf - Die Traumimmobilie finden
Ein Häuschen im Grünen oder ein elegantes Loft in Citylage: Auf der Suche nach Ihrer Traumimmobilie sind verschiedene Faktoren einzubeziehen. Von der ersten Besichtigung bis zum Einzug sind zahlreiche Entscheidungen zu treffen. Die HanseMerkur zeigt Ihnen, woran Sie bei einem Hauskauf denken müssen.
Als junge Familie planen Sie den Schritt ins Eigenheim. Doch wie sieht es in der Umgebung Ihres Traumhauses aus? Gibt es einen Kindergarten, eine Schule und einen Supermarkt? Oder bevorzugen Sie als Single ein Leben in einer pulsierenden Großstadt? Vielleicht haben Sie sich in eine Altbauwohnung mit Flair verliebt – doch in welchem Zustand befindet sich die Eigentumswohnung und mit welchen Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten müssen Sie rechnen? Es gibt viele Fragen im Zusammenhang mit einem Haus- oder Wohnungskauf. Die folgenden Informationen und Checklisten zum Hauskauf helfen Ihnen, den Überblick zu behalten.
Die Lage der Immobilie
Ein wesentliches Kriterium beim Hauskauf ist die Lage der Immobilie. Zu unterscheiden sind die Mikro- und die Makrolage:
Die Makrolage beschreibt den Stadtteil oder die Region, in der Ihre Immobilie liegt. Hier kommt es also darauf an, ob Sie eine Stadtlage oder eine Randlage bevorzugen.
Bei der Mikrolage handelt es sich um die Infrastruktur rund um das Objekt – also die Verkehrsanbindung, die Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitmöglichkeiten.
Unterziehen Sie das Viertel, in dem sich Ihre Traumimmobilie befindet, einer genauen Prüfung. Ziehen Sie gemeinsam mit der Familie ein, achten Sie darauf, ob sich ausreichend Spielplätze und Freizeitangebote für Kinder in der Nähe befinden. Senioren legen Wert auf fußläufig erreichbare Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie eine gute Erreichbarkeit von Ärzten und Apotheken. Legen Sie vor dem Hauskauf genau fest, welche Kriterien für Sie bei der Lage besonders entscheidend sind.
Zustand und Ausstattung Ihrer Immobilie
Wollen Sie ein bestehendes Objekt kaufen, haben Sie die Wahl zwischen einem frei stehenden, einem Doppel- oder Reihenhaus.
Entspricht die Raumaufteilung Ihren Vorstellungen? Falls nicht, können Sie Anpassungen vornehmen, ohne dass größere Umbauarbeiten notwendig sind?
Der Gesamtzustand der Immobilie spielt eine wesentliche Rolle. Achten Sie auf den Zustand der Fenster, die Haustechnik und die Innenausstattung. Wenn Sie größere Umbauten planen, müssen Sie dafür Zeit und Kosten einkalkulieren.
Haben Sie sich für eine Eigentumswohnung entschieden, sollten Sie sich zusätzlich über die Eigentümergemeinschaft informieren. Idealerweise nehmen Sie Einsicht in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung. Diesen Unterlagen entnehmen Sie gefasste Beschlüsse und sehen, was in nächster Zeit geplant ist.
Die letzten Wohngeldabrechnungen informieren Sie über die fälligen Nebenkosten, so erkennen Sie genau, mit welchen Zusatzkosten Sie monatlich rechnen müssen.
Vergessen Sie nicht, Gemeinschaftseinrichtungen einer genauen Prüfung zu unterziehen.
Tipp: Sprechen Sie mit anderen Eigentümern oder Mietern. Anhand derer Erfahrungen können Sie sich ein genaues Bild machen und erfahren Wissenswertes über das Mehrfamilienhaus und die Gegend rund um das Objekt.
Zur Beurteilung des Zustandes einer gebrauchten Immobilie lohnt es sich, einen Bausachverständigen als unabhängigen Gutachter hinzuzuziehen. Dieser prüft die Bausubstanz und kann einschätzen, ob ein Investitionsbedarf besteht. Müssen beispielsweise Wasserleitungen ausgetauscht werden, gibt es Mängel am Dach oder wurden gar schadstoffhaltige Materialien verbaut, kommen schnell hohe Kosten auf den Käufer hinzu.
Einen Blick in die Baugenehmigungen sollten Sie ebenfalls in Betracht ziehen. Wurde der Wohnkeller genehmigt? Liegt eine Erlaubnis für das Gartenhaus vor? So können Sie sich vor bösen Überraschungen schützen.
Energieausweis prüfen
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Sie entnehmen dem Ausweis die Energieeffizienz des Gebäudes. Zu unterscheiden sind Häuser, die vor und nach 1978 gebaut wurden:
Für Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 erbaut, und bisher nicht energetisch saniert wurden, muss ein bedarfsorientierter Energieausweis vorgelegt werden. Der Ausweis wird auf Grundlage verschiedener Gebäudeangaben sowie standardisierter Temperatur- und Nutzerdaten erstellt.
Eine Immobilie, die nach 1978 erbaut wurde, benötigt einen Verbrauchsausweis. Der Ausweis basiert auf den Verbrauchsangaben der letzten drei Jahre.
Checkliste für Ihren Hauskauf
Wenn Sie eine Immobilie besichtigen empfiehlt es sich, vorab eine Checkliste zu erstellen. Hier wichtige Punkte, auf die Sie bei einer Besichtigung achten sollten:
- Gesamtzustand prüfen
- Zustand von Dach, Fenstern, Dämmung, Elektrik und Heizung prüfen
- Auf feuchte Stellen und Schimmelbildung achten
- Energieausweis der Immobilie prüfen
- Entspricht die Raumaufteilung Ihren Vorstellungen?
- Sind alle erforderlichen Anschlüsse, Steckdosen und Sicherungen vorhanden?
- Welche Modernisierungsarbeiten sind erforderlich?
- Welche Sanierungsmaßnahmen wurden wann durchgeführt?
- Liegen Baugenehmigungen für alle Umbauten vor?
- Gibt es Auflagen (Denkmalschutz) für eventuelle Umbauten?
- Bei einer Wohnung: Welche Instandhaltungsmaßnahmen wurden bereits beschlossen?
- Wie ist die Internet-Anbindung?
- Wie ist die Lage der Immobilie?
- Entspricht die Infrastruktur Ihren Vorstellungen?
- Wie ist die Verkehrsanbindung?
- An ausreichenden Versicherungsschutz denken
Fragen und Antworten rund um den Hauskauf
Vollständige Unterlagen sorgen für Transparenz
In der Regel erhalten Sie vor einem Besichtigungstermin ein Exposé, dem Sie wesentliche Angaben wie Grundriss, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung und Energiewert entnehmen können. Bevor Sie die Immobilie erwerben, benötigen Sie weitere Unterlagen wie einen Auszug aus der Flurkarte und einen Grundbuchauszug. Hilfreich sind Aufstellungen über bisherige Modernisierungen und Sanierungsmaßnahmen am Objekt. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, benötigen Sie die Teilungserklärung, die die Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft regelt.
Verschaffen Sie sich einen ersten Eindruck
Bei einer Besichtigung sehen Sie Ihr Wunschobjekt zum ersten Mal. Wie ist der erste Eindruck? Sind Fassade und Klingelanlage in einem guten Zustand?
Prüfen Sie, ob der Grundriss Ihren Anforderungen entspricht. Gibt es ausreichend Stellflächen für Ihre Möbel? Idealerweise notieren Sie wichtige Fragen vor dem Termin.
Achten Sie auf Elektroinstallationen, die Anzahl der Steckdosen und die Heizungsanlage. Erkundigen Sie sich beim Verkäufer oder dem Makler, welche Arbeiten in den letzten Jahren durchgeführt wurden. In welchem Zustand befinden sich die Fenster? In der Regel sehen Sie unten in der Scheibe ein Datum, aus dem das Alter hervorgeht. Achten Sie darauf, ob die Fußböden Ihren Ansprüchen entsprechen, und prüfen Sie auch die Trittschalldämmung. Erkundigen Sie sich nach der Wärmedämmung.
Wenn Sie ein Haus mit Grundstück besichtigen, sollte es Ihren Anforderungen entsprechen: Ist der Garten zum Spielen geeignet? Ist der Garten groß genug oder vielleicht sogar zu groß?
Schauen Sie sich nicht nur die Immobilie, sondern auch das Umfeld an und prüfen Sie, ob die Gegend Ihren Bedürfnissen entspricht: Sind Kindergarten oder Schule in der Nähe? Welche Einkaufsmöglichkeiten sind in der Nähe vorhanden? Sind öffentliche Verkehrsmittel fußläufig zu erreichen?
Gesamtkosten im Blick behalten
Haben Sie sich für eine Immobilie entschieden, müssen Sie neben dem reinen Kaufpreis mit weiteren Kosten rechnen:
- Maklercourtage (abhängig von der Region zwischen 3 und 7,14 % des Kaufpreises)
- Notar- und Grundbuchkosten (zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises)
- Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %)
Überblick über die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:
- Baden-Württemberg 5 %
- Bayern 3,5 %
- Berlin 6 %
- Brandenburg 6,5 %
- Bremen 5 %
- Hamburg 4,5 %
- Hessen 6 %
- Mecklenburg-Vorpommern 5 %
- Niedersachsen 5 %
- Nordrhein-Westfalen 6,5 %
- Rheinland-Pfalz 5 %
- Saarland 6,5 %
- Sachsen 3,5 %
- Sachsen-Anhalt 5 %
- Schleswig-Holstein 6,5 %
- Thüringen 6,5 %
Abhängig vom jeweiligen Bundesland müssen Sie mit Nebenkosten von bis zu 16 % rechnen. In Ihrer Gesamtkostenaufstellung sind diese Kosten zu berücksichtigen.
Abhängig von der Höhe der Maßnahmen
Mit welchen Modernisierungskosten Sie rechnen müssen, ist abhängig vom Zustand der Immobilie. Können Sie direkt einziehen, ohne dass größere Umbauarbeiten erforderlich sind, bleiben die Kosten gering. Planen Sie hingegen größere Baumaßnahmen, müssen Sie mit höheren Kosten rechnen. Wollen Sie etwa Heizungsanlage oder Elektroinstallationen erneuern, kommen höhere Baukosten auf Sie zu. Prüfen Sie vorher am besten gemeinsam mit einem Fachmann, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
Expertenrat einholen
Haben Sie sich für einen Altbau entschieden, müssen Sie unter Umständen mit höheren Modernisierungskosten rechnen. Abhängig vom Alter des Gebäudes ist die Wärmedämmung möglicherweise nicht effizient, sodass hohe Heizkosten die Folge sind. Elektroinstallationen sind nicht mehr auf dem neuesten Stand der Technik, eventuell steht eine Sanierung der gesamten Heizungsanlage sowie der Kalt- und Warmwasserleitungen an. Gegebenenfalls ist das Dach in einem schlechten Zustand und muss neu gedeckt werden. Für Laien sind die notwendigen Arbeiten und die entstehenden Kosten oftmals nur schwer einzuschätzen – idealerweise holen Sie daher den Rat eines Experten ein, wenn Sie einen Altbau erwerben möchten, und erstellen mit diesem gemeinsam eine Checkliste für Ihren Wohnungskauf.
Testen Sie das Ambiente Ihrer Traumimmobilie
Der Kauf einer Bestandsimmobilie bietet verschiedene Vorteile: Die Lage ist in der Regel voll erschlossen, sodass Sie in eine Umgebung mit bestehender Infrastruktur ziehen. Sie können sich ein Bild vom Umfeld machen und werfen einen Blick auf Ihre zukünftigen Nachbarn. Auch die Immobilie selbst bietet Vorteile, denn Sie können bei einer Besichtigung konkret planen, wie sie das Haus nutzen möchten. Handelt es sich um ein Objekt mit Garten, sind die Außenanlagen üblicherweise bereits angelegt. In eine Bestandsimmobilie können Sie also abhängig vom Zustand direkt einziehen und sich wohlfühlen.
Einnahmen und Ausgaben prüfen
Am Anfang Ihres Vorhabens steht ein Kassensturz. Wenn Sie einen Hauskauf planen, sollten Sie Ihr Budget genau prüfen. Wie viel Ihres Eigenkapitals soll in die Immobilie fließen? Erstellen Sie einen Haushaltsplan mit Ihren monatlichen Ein- und Ausgaben. Auf dieser Grundlage ermitteln Sie, welcher Betrag zur monatlichen Rückzahlung eines Darlehens zur Verfügung steht. Ratsam ist es, auf dieser Grundlage verschiedene Finanzierungsangebote einzuholen. Prüfen Sie gemeinsam mit der finanzierenden Bank, ob Fördermöglichkeiten zur Wahl stehen. Gerade wenn Sie eine Bestandsimmobilie erwerben und energetische Modernisierungen planen, gibt es günstige Förderdarlehen.
Wichtige Versicherungen für Immobilienbesitzer
Haben Sie sich für eine Bestandsimmobilie entschieden, informieren Sie sich idealerweise beim Verkäufer über die bestehende Wohngebäudeversicherung. Vergessen Sie nicht, Ihre Checkliste zum Wohnungskauf um die Versicherungen zu ergänzen. Der Versicherungsschutz geht bei Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer über, sodass ein lückenloser Versicherungsschutz besteht. Weitere wichtige Versicherungen sind eine Privathaftpflicht sowie eine Hausratversicherung. Die HanseMerkur bietet Ihnen wichtige Versicherungen rund um Ihre Immobilie.
Der Weg ins Eigenheim: Erfüllen Sie sich Ihren Traum
Die Anschaffung einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt, den die meisten Menschen im Leben nur einmal gehen. Daher sollten Sie vorher wichtige Kriterien bedenken und mit einer Checkliste für den Hauskauf wichtige Faktoren prüfen. Gemeinsam mit den Angeboten der HanseMerkur gelingt der Umzug in Ihre Traumimmobilie.
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Hinweis:
Unsere Redaktion hat die Inhalte der Artikel mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert und erstell. Die Informationen im Ratgeber dienen als Orientierungshilfe und sollen dem Leser eine erste Auskunft über verschiedene Themen geben. Wir bitten um Ihr Verständnis, dass die HanseMerkur dennoch keine Garantie für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernimmt.
